전세 사기 예방 체크리스트 (2025년 최신판)｜안전한 전세계약을 위한 완벽 가이드

전세사기 피해가 연일 뉴스에 오르내리는 요즘,
전세 계약을 앞둔 세입자라면 ‘내 보증금은 안전할까?’라는 걱정을 한 번쯤 해봤을 것입니다.
정부와 지자체가 다양한 보호 제도를 마련하고 있지만,
무엇보다 중요한 건 계약 전에 세입자 스스로 위험 신호를 파악하는 것입니다.

이 글에서는 2025년 기준으로 전세 계약을 체결하기 전 반드시 확인해야 할
전세사기 예방 체크리스트를 단계별로 정리했습니다.
처음 전세를 준비하는 초보자부터 재계약을 앞둔 세입자까지 꼭 숙지해야 할 핵심 정보입니다.

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✅ 1. 등기부등본 확인은 계약의 출발점

전세 계약 전 반드시 해당 주택의 등기부등본을 확인해야 합니다.
등기부등본에는 집의 소유자, 근저당(담보 대출), 가압류, 압류 등
해당 부동산의 모든 권리 관계가 기록되어 있습니다.

확인 시 주의할 점은 다음과 같습니다.

• 소유자와 계약 상대가 일치하는지 반드시 확인
• 근저당권이 설정되어 있다면 보증금이 안전한지 계산 (전세가율 80% 이상이면 위험 신호)
• 최근 압류·가처분 내역이 있다면 계약을 피하는 것이 안전

👉 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 700원으로 열람 가능합니다.

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✅ 2. 전입신고 + 확정일자, 보증금 보호의 기본

전세사기를 예방하기 위한 필수 조건은 바로
전입신고와 확정일자를 모두 갖추는 것입니다.

• 전입신고: 세입자가 실제 거주 중임을 행정적으로 등록하는 절차
• 확정일자: 계약서에 날짜 도장을 찍어, 보증금을 법적으로 보호받는 절차

두 가지를 모두 완료해야 “대항력 + 우선변제권”이 생깁니다.
즉, 집주인이 부도를 내거나 경매가 진행되더라도
세입자는 일정 금액을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

💡 팁:
계약서 서명 후 바로 주민센터나 정부24에서 확정일자를 신청하세요.
2025년부터는 온라인 확정일자 등록도 가능해졌습니다.

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✅ 3. 시세와 전세가율 반드시 확인하기

전세가율(전세금 ÷ 매매가)은 전세사기 위험을 가늠하는 중요한 지표입니다.
전세금이 매매가의 80%를 넘는다면 보증금이 날아갈 가능성이 높습니다.

예를 들어, 매매가 3억 원짜리 주택의 전세금이 2억6천만 원이라면 전세가율은 약 87%입니다.
이 경우 집값이 조금만 하락해도 경매 시 보증금 회수가 어려워집니다.

👉 부동산 실거래가 공개시스템(rtms.molit.go.kr)에서
해당 지역의 실거래가를 반드시 확인하세요.

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✅ 4. 전세보증금 반환보증보험 가입하기

아무리 꼼꼼히 확인해도 사기 피해를 100% 막을 수는 없습니다.
따라서 전세보증금 반환보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다.

현재 2025년 기준 보증보험은

• HUG(주택도시보증공사)
• SGI서울보증
• HF주택금융공사
  3곳에서 운영하며, 보증금 규모와 지역에 따라 신청이 가능합니다.

보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때
보증기관이 대신 지급해 주므로 세입자는 안전하게 보호받을 수 있습니다.

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✅ 5. 중개업소 등록 여부와 공인중개사 자격 확인

전세사기의 상당수는 무자격 중개업자를 통해 발생합니다.
계약 전 반드시 다음을 확인하세요.

• 해당 부동산이 국토교통부 공인중개사 등록업소인지 확인
• 중개대상물 확인·설명서를 꼼꼼히 검토
• 중개보수(복비) 기준표를 확인하고, 과도한 수수료 요구 시 거절

👉 확인 방법: 국토교통부 ‘공인중개사사무소 등록조회’ 서비스 이용
(www.molit.go.kr)

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✅ 6. 위험 신호가 보인다면 계약을 미루세요

아래와 같은 상황이 하나라도 있다면 계약을 보류하거나 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다.

• 시세보다 지나치게 저렴한 전세 매물
• 소유자가 아닌 제3자가 대신 계약을 진행
• 근저당 설정이 전세금보다 많은 경우
• 임대인이 등기부등본 제출을 거부
• 계약금을 현금으로 요구하거나 영수증 발급을 꺼림

전세사기의 대부분은 “조금만 더 확인했더라면” 막을 수 있었던 사례입니다.
의심스러울 땐 반드시 전문가의 도움을 받으세요.

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✅ 7. 전세사기 피해 발생 시 대처 절차

이미 계약을 맺고 피해가 발생했다면,
즉시 보증기관과 관할 지자체에 신고해야 합니다.

1. HUG 전세피해지원센터(1566-9009) 또는 법률구조공단(132) 문의
2. 피해 사실 확인서 및 계약서 제출
3. 필요 시 긴급 주거지원 또는 보증금 반환보증 보험금 청구 가능

2025년 현재 정부는 ‘전세피해 지원 전담센터’를 전국 17개 시·도에 운영 중입니다.

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✅ 8. 마무리: 계약 전 10분의 점검이 수천만 원을 지킨다

전세사기는 더 이상 남의 일이 아닙니다.
조금의 부주의로 평생 모은 보증금을 잃는 사례가 늘고 있습니다.
하지만 위의 전세 사기 예방 체크리스트 7단계만 지켜도
대부분의 피해는 사전에 막을 수 있습니다.

전세계약은 ‘좋은 집을 찾는 과정’이 아니라,
내 자산을 지키는 법적 절차라는 점을 꼭 기억하세요.
확정일자, 전입신고, 등기부등본 확인 — 이 세 가지만 지켜도
전세사기 피해 확률은 획기적으로 줄어듭니다.