부동산 전대차 계약 시 주의할 점 (2025년 최신판)

전세나 월세로 살다 보면 방을 일정 기간 사용하지 않거나,
특정 사정으로 집을 다른 사람에게 빌려줘야 하는 상황이 생기기도 합니다.
이때 많이 사용하는 방식이 바로 전대차(轉貸借), 즉 ‘재임대’입니다.

하지만 전대차는 일반 임대차보다 훨씬 까다로운 구조를 가지고 있어
잘못 처리하면 보증금 손실, 계약 무효, 법적 분쟁까지 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 전대차 계약 시 반드시 알아야 할 주의사항을
쉽고 체계적으로 정리했습니다.

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✔ 1. 전대차란 무엇인가?

전대차는

기존 임차인이 다시 제3자에게 집을 빌려주는 계약
을 뜻합니다.

즉,

• 집주인 = 임대인
• 기존 세입자 = 임차인(전대인)
• 새로 들어오는 세입자 = 전차인

이렇게 3자 관계로 이루어진 특수 계약입니다.

전대차는 법적으로 금지된 제도는 아니지만,
임대인의 허락이 있을 때만 유효합니다.

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✔ 2. 임대인의 ‘서면 동의’가 가장 중요하다

전대차 계약 시 가장 중요한 것은 단 하나,
바로 임대인의 서면 동의입니다.

민법 제629조는 전대차에 대해 다음과 같이 규정합니다.

임대인의 동의 없이 전대한 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

즉, 임대인의 동의 없이 함부로 재임대를 하면

• 기존 임대차 계약 해지 가능
• 보증금 반환 지연 또는 불이익 발생
• 전대차 계약 자체가 무효에 가까운 상태
  와 같은 심각한 문제가 생길 수 있습니다.

💡 반드시 서면(문서·문자·이메일·카톡)으로 동의를 받아 두세요.
전화로 ‘괜찮다’고 말한 것은 증빙이 되지 않습니다.

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✔ 3. 임대차계약서 내 ‘전대 금지 조항’ 확인하기

일반적으로 임대차 계약서(부동산 표준계약서)에는
다음과 같은 문구가 포함되어 있습니다.

“임차인은 임대인의 동의 없이 전대 또는 양도할 수 없다.”

즉, 임대차 계약 대부분은 전대를 제한하고 있으므로
전대차를 진행하고 싶다면
📌 임대인에게 새로운 전대 허가서를 받아 계약서를 보완해야 합니다.

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✔ 4. 보증금 반환 책임은 ‘전대인(기존 세입자)’에게 있다

전대차 계약에서 가장 오해가 많은 부분입니다.

📌 전세보증금 반환 책임은 집주인이 아닌 ‘기존 임차인’에게 발생합니다.

즉,

• 임대인 ←→ 기존 세입자 : 보증금 관계
• 기존 세입자 ←→ 전차인 : 재보증금 관계

전차인이 나갈 때 보증금을 돌려줘야 하는 사람은
집주인이 아니라 기존 세입자입니다.

따라서 기존 세입자는

• 전대차 계약 종료일
• 보증금 액수
• 보증금 반환 방식
  을 명확히 계약서에 적어두어야 분쟁을 피할 수 있습니다.

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✔ 5. 확정일자·전입신고는 전차인이 받을 수 없다

전대차는 임대차와 다른 구조를 가지고 있습니다.

전입신고 및 확정일자는 실제 임대차 관계에 있는 사람(집주인–세입자) 만 가능합니다.
전대차는 임대차가 아니기 때문에
전차인이 확정일자·대항력을 확보할 수 없습니다.

따라서 전차인은

• 보증금 보호가 어렵고
• 전세보증보험 가입도 불가하거나 제한되는 경우가 많습니다.

💡 전차인은 반드시 기존 임차인의 신용·재정 상황까지 확인해야 합니다.

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✔ 6. 집주인의 권리침해가 생기면 전대차 무효

다음과 같은 경우 전대차 계약이 무효 또는 해지 사유가 됩니다.

• 전대차를 통해 과도한 인원 거주
• 원래 용도와 다른 용도로 사용
• 임대인의 거주 안정성·재산권 침해
• 소음·분쟁 등으로 2차 피해 유발

전대차는 어디까지나 임대인이 허용한 범위 내에서만 가능합니다.

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✔ 7. 전대차 계약서에는 반드시 포함해야 할 항목

전대차 계약서는 임대차 계약서보다 더욱 꼼꼼해야 합니다.
다음 항목을 필수로 넣어야 분쟁을 막을 수 있습니다.

1. 임대인의 전대승낙서 첨부
2. 보증금 액수·반환일·반환 방식
3. 월세·관리비 납부 주체
4. 수리 책임자 명시
5. 퇴거일 및 갱신 규정
6. 원상복구 범위 명확화
7. 계약 해지 사유 및 해지 절차
8. 연체·파손 발생 시 책임 범위

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✔ 8. 2025년 전대차 관련 최신 이슈

2025년에는 HUG·SGI 전세보증보험 강화 정책으로 인해
전대차 주택의 보증보험 가입이 더 어려워졌습니다.

• 전대차 구조의 주택은 보증보험 가입 제한
• 실제 임차인이 아닌 전차인은 보증금 보호가 거의 불가
• 전세 사기, 보증금 미반환 사례 증가

따라서 전차인은 보증금 규모가 크다면
전대차 계약을 신중히 검토해야 합니다.

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✔ 9. 전대차가 꼭 필요한 경우 안전하게 하는 방법

다음 절차를 지키면 전대차로 인한 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.

① 임대인 서면 동의 확보
② 전대차 계약서 별도 작성
③ 기존 임차인의 보증금 반환 능력 확인
④ 주택의 등기부등본 최신본 확인
⑤ 현장 점검 후 노후·하자 여부 기록
⑥ 월세·관리비 직접 납부 방식 설정
⑦ 분쟁 발생 시 중개업소 도움·내용증명 활용

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✔ 마무리

전대차는 편리한 제도처럼 보이지만
잘못하면 보증금 분쟁, 계약 무효, 심지어 법적 책임까지 발생하는 구조입니다.

📌 핵심 요약

• 임대인의 동의 없으면 전대차는 무효
• 보증금 반환 책임은 기존 세입자에게 있음
• 전차인은 확정일자·대항력 확보 불가
• 계약서는 임대차보다 더 꼼꼼하게 작성
• 2025년에는 보증보험 가입이 거의 불가능

💬 전대차는 반드시 공식 절차와 서류 기반으로만 진행해야 안전합니다.