전세 사기 피하려면 반드시 확인하세요
전세를 알아보다 보면 시세보다 저렴한 매물을 쉽게 볼 수 있습니다. 하지만 이런 매물 중에는 **보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 ‘깡통전세’**가 숨어 있는 경우가 많습니다. 특히 빌라나 다세대주택에서 자주 발생하며, 사전에 구별하지 않으면 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 깡통전세를 구별하는 핵심 방법을 정리해보겠습니다.
깡통전세란 무엇인가
깡통전세란 집값보다 전세보증금과 대출금 합계가 더 크거나 비슷한 상태를 말합니다. 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 보증금을 전부 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.
공식처럼 기억하면 쉽습니다.
매매가 ≤ (전세보증금 + 선순위 대출)
→ 깡통전세 위험
1. 매매 시세 먼저 확인하기
깡통전세 여부를 판단하는 첫 단계는 실제 매매 시세 확인입니다.
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템 확인
- 동일 단지·동일 면적 최근 거래가 비교
- 급매·허위 매물 주의
전세금이 매매가의 80% 이상이라면 이미 위험 신호로 봐야 합니다.
2. 등기부등본으로 선순위 권리 확인
등기부등본의 갑구·을구를 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당권 설정 금액
- 가압류, 압류 여부
- 소유자 변경 이력
특히 근저당 설정 금액은 실제 대출금보다 120~130% 크게 표시되므로, 그대로 계산하면 안 됩니다.
3. 보증금 + 대출 합계 계산하기
아래 방식으로 간단히 계산해보세요.
- 전세보증금: 1억 5천만 원
- 선순위 대출(실제 추정): 7천만 원
→ 합계: 2억 2천만 원
이 금액이 해당 주택의 실제 매매가와 비슷하거나 높다면 깡통전세 위험이 큽니다.
4. 신축 빌라·분양형 전세 주의
깡통전세 피해의 상당수는
- 신축 빌라
- 분양형 전세
에서 발생합니다.
이유는
- 분양가 자체가 시세보다 높음
- 실거래가 부족
- 전세가를 인위적으로 높게 책정
“신축이라 안전하다”는 말은 절대 기준이 아닙니다.
5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험 가입 가능 여부는 깡통전세를 거르는 가장 확실한 방법 중 하나입니다.
- HUG, HF, SGI 중 최소 1곳 가능 여부 확인
- 계약 전 사전 심사 필수
보증보험이 아예 불가능한 집이라면 위험 신호로 받아들여야 합니다.
깡통전세 주요 위험 신호 정리 표
| 전세가율 | 매매가 대비 80% 이상 |
| 등기부 | 근저당 다수 |
| 주택 유형 | 신축 빌라, 다세대 |
| 거래 이력 | 실거래가 부족 |
| 보증보험 | 가입 불가 |
깡통전세 피하는 체크리스트
| 최근 매매 실거래가 확인 | ☐ |
| 등기부등본 선순위 확인 | ☐ |
| 보증금 + 대출 합계 계산 | ☐ |
| 보증보험 사전 심사 | ☐ |
| 계약 전 전문가 상담 | ☐ |
5가지 중 하나라도 불확실하다면 계약을 미루는 것이 안전합니다.
깡통전세를 피하는 핵심 원칙
전세는 “싸면 좋은 것”이 아닙니다.
✔ 시세 확인
✔ 권리 관계 확인
✔ 보증보험 가능 여부
이 세 가지만 지켜도 대부분의 깡통전세는 걸러낼 수 있습니다. 특히 빌라 전세의 경우, ‘확인 → 계산 → 보증’ 순서를 반드시 지키는 습관이 필요합니다.
마무리
깡통전세 피해는 정보 부족에서 시작됩니다. 계약 전에 조금만 더 확인하면 충분히 피할 수 있습니다. 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 귀찮을 정도로 꼼꼼하게 확인하는 것입니다. 안전한 전세 계약을 위해 오늘 내용은 꼭 기억해두세요.
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