등기부등본 보는 법｜초보자도 쉽게 따라 하는 2025년 최신 가이드

전세나 매매 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 문서가 바로 등기부등본입니다.
하지만 많은 사람들이 “등기부등본이 뭔지, 어떻게 보는 건지” 어려워합니다.

이번 글에서는 부동산 초보자도 이해할 수 있도록
등기부등본의 구조, 용어, 확인 포인트를 단계별로 정리했습니다.
2025년 기준으로 최신 온라인 열람 방법까지 함께 안내해드리니
이 글만 보면 사기 없는 안전한 부동산 거래가 가능합니다.

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🏠 1. 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 법적 신분증입니다.
해당 건물이 누구 소유인지, 담보나 권리관계가 어떤지 확인할 수 있는 공식 서류로,
법원 등기소 또는 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다.

👉 쉽게 말해,
**“이 집이 진짜 그 사람 소유인지, 대출이나 압류가 걸려 있는지”**를 알려주는 문서입니다.

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🧩 2. 등기부등본의 기본 구성

등기부등본은 크게 세 가지 구역으로 나뉩니다.

구분내용확인 포인트

표제부	건물의 물리적 정보 (주소, 면적, 용도 등)	실제 주소와 동일한지 확인
갑구(甲區)	소유권 관련 정보	소유자 이름, 소유권 변동 내역
을구(乙區)	근저당·전세권·가압류 등 권리사항	대출·담보 유무 확인

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✅ (1) 표제부 — ‘이 건물의 기본 정보’

• 부동산의 소재지, 지번, 건물 구조, 면적, 용도 등이 표시됩니다.
• 주소가 계약서의 주소와 동일한지 반드시 대조해야 합니다.
• 예를 들어, 등기부상 “302호”인데 실제 계약서는 “301호”로 되어 있다면,
  잘못된 호실로 계약한 위험 상황이 될 수 있습니다.

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✅ (2) 갑구 — ‘누가 주인인가’

• 부동산의 소유자와 소유권 이전 내역이 기재됩니다.
• “소유권이전청구권가등기”나 “압류” 표시가 있으면 위험 신호입니다.
• 현재 소유자 이름이 임대차계약서 상 임대인 이름과 반드시 일치해야 합니다.

💡 팁:
소유자가 여러 명(공동소유)인 경우,
임대차계약 체결 시 모든 소유자의 서명과 도장이 있어야 효력이 발생합니다.

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✅ (3) 을구 — ‘담보와 권리 관계’

• 근저당권, 전세권, 가압류, 임차권 등이 기록되는 부분입니다.
• 은행 대출이 설정되어 있으면 “근저당권자: ○○은행”으로 표시됩니다.
• 근저당 설정 금액이 실제 집값의 60% 이상이라면,
  전세보증금 미반환 위험이 크므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.

💡 예시:
“근저당권 설정액 2억 원” / “매매가 2억 5천만 원”
→ 실제 전세보증금이 1억 5천만 원이라면 위험 신호입니다.

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💻 3. 등기부등본 발급 및 열람 방법 (2025년 최신)

2025년 현재, 등기부등본은 온라인으로 5분 만에 발급 가능합니다.

🔹 방법 1. 인터넷등기소 이용 (가장 간편)

1. 인터넷등기소 접속
2. 상단 메뉴 → “열람/발급” 클릭
3. “부동산등기” 선택 → 주소 입력
4. “등기사항전부증명서” 선택
5. 결제(열람 700원 / 발급 1,000원) 후 PDF 다운로드

💡 열람용과 발급용의 차이점:

• 열람용은 온라인에서 확인만 가능 (프린트 불가)
• 발급용은 법적 효력 있는 문서로, 은행·대출 시 제출 가능

🔹 방법 2. 오프라인 등기소 방문

• 가까운 법원 등기과 또는 등기소에 신분증 지참 후 신청
• 수수료 1,000원, 즉시 발급 가능

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🧾 4. 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 3가지 포인트

1️⃣ 소유자 이름
→ 임대인(집주인)과 일치하는지 확인.
다르면 대리계약이므로 위임장 필요.

2️⃣ 근저당 설정 금액
→ 매매가 대비 60% 초과 시 위험.
전세보증보험 가입 가능 여부도 함께 확인.

3️⃣ 갑구/을구 이상 기재 여부
→ “압류”, “가압류”, “경매개시결정” 등이 있다면 절대 계약 금지.

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🧱 5. 초보자를 위한 실전 등기부등본 해석 예시

구분내용의미

소유자	김OO	현재 집주인
근저당권자	○○은행	은행 대출이 있음
근저당 설정금액	150,000,000원	대출금 약 1억5천만 원
부동산 종류	다세대주택 302호	실제 계약 주소와 동일해야 함
특이사항	없음	안전한 계약 가능

💡 요약:

• 소유자 이름이 계약서와 일치하면 OK
• 근저당 비율이 60% 이하라면 안전
• 갑구/을구에 ‘압류’가 없으면 신뢰할 만함

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⚠️ 6. 등기부등본 확인 시 주의사항

• 열람일 기준 최신 상태를 확인하세요. (하루 차이로 변경될 수 있음)
• 부동산 중개업소에서 제공한 등본이라도 직접 재발급 후 대조하는 것이 안전합니다.
• 법인 명의 주택의 경우, 추가 서류(사업자등록증, 대표 위임장)가 필요합니다.
• 신축 건물은 등기가 완료되지 않은 경우가 있으니 “건축물대장”도 함께 확인하세요.

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🏁 7. 마무리: 등기부등본 확인은 전세사기 예방의 첫걸음

전세사기 피해의 대부분은 등기부등본 확인 소홀에서 시작됩니다.
5분만 투자하면 내 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.

2025년 현재, 정부는 인터넷등기소를 통한 **실시간 무료 열람 이벤트(월 1회)**도 운영 중입니다.
계약 전 반드시 최신 등기부등본을 직접 열람하고,
소유자·근저당·압류 내역을 꼼꼼히 확인하세요.

“등기부등본을 제대로 보는 습관”이 부동산 거래의 가장 강력한 안전장치입니다.