확정일자 등록 방법과 주의사항 (2025년 최신판)

전세나 월세 계약을 체결했다면 가장 먼저 해야 할 일이 있습니다.
바로 **‘확정일자 등록’**입니다.

확정일자는 전세계약서에 법적인 효력을 부여하는 장치로,
집주인이 바뀌거나 부동산이 경매에 넘어가더라도
세입자의 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있는 핵심 제도입니다.

이번 글에서는 2025년 기준으로 확정일자 등록 방법과 주의사항, 그리고 자주 하는 실수까지
초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리했습니다.

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🏠 1. 확정일자란 무엇인가?

확정일자란, 임대차계약서에 공적인 날짜를 인정받는 절차를 말합니다.
즉, 임대차계약서에 ‘이 날짜에 계약이 체결되었다’는 것을
**국가기관(주민센터·법원 등)**이 공식적으로 인증해주는 것입니다.

이 날짜가 찍히면 그 시점부터 세입자는
다른 채권자보다 **보증금을 우선 변제받을 권리(우선변제권)**를 갖게 됩니다.

💡 쉽게 말해:
“내가 이 집에 먼저 계약했다는 걸 국가가 증명해주는 도장”입니다.

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🧾 2. 확정일자 등록 시 준비물

확정일자 등록은 간단하지만, 서류 누락 시 반려되는 경우가 많습니다.

구분필요 서류

✅ 필수	임대차계약서 원본 (임대인, 임차인 도장 포함)
✅ 필수	신분증 (임차인 본인 명의)
⭕ 선택	대리인 신청 시 위임장 + 대리인 신분증
⭕ 선택	전세보증보험 가입 예정 시 계약서 사본 추가 제출

💡 계약서는 원본 지참 필수!
복사본만 가져가면 확정일자 스탬프를 찍어주지 않습니다.

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🕓 3. 확정일자 등록 시기와 장소

확정일자는 계약을 체결한 직후 바로 등록하는 것이 가장 안전합니다.
특히 전입신고 전에 등록하면 순위가 밀릴 수 있으므로,
전입신고와 확정일자 등록을 같은 날 처리하는 것이 좋습니다.

🔹 등록 장소

• 가까운 주민센터(동사무소)
• 법원 등기소
• 인터넷등기소(온라인 확정일자 서비스)

🔹 수수료 (2025년 기준)

• 주민센터 방문 시: 600원
• 인터넷등기소 전자계약 시: 무료
• 법원 방문 시: 1,000원

💡 전자계약 시 확정일자 자동 부여!
정부의 ‘부동산 전자계약 시스템’을 이용하면 별도의 방문 없이 확정일자가 자동 등록됩니다.

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💻 4. 인터넷으로 확정일자 받는 방법 (2025년)

2025년 현재는 온라인으로도 간편하게 확정일자를 등록할 수 있습니다.

▶ 단계별 절차

1️⃣ 부동산거래 전자계약시스템 접속
2️⃣ 회원가입 및 본인인증
3️⃣ ‘임대차계약서 등록’ 클릭
4️⃣ 전자계약서 작성 및 전자서명
5️⃣ 계약 완료 시 확정일자 자동 부여

전자계약 확정일자는 주민센터 등록과 동일한 법적 효력을 가집니다.
특히 HUG 전세보증보험 가입 시 자동으로 연동되어 매우 편리합니다.

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📋 5. 확정일자 확인 방법

이미 확정일자를 받았다면, 계약서 왼쪽 상단 또는 하단에
‘확정일자 스탬프’ 또는 ‘확정일자 번호’가 기재되어 있습니다.

📌 확인 경로:

• 주민센터 방문 시: 계약서 원본 확인
• 온라인 발급: ‘전자계약서 > 나의 계약 관리’ 메뉴에서 확인

💡 주의:
계약서를 분실했을 경우, 주민센터에서는 확정일자 부여일자만 확인 가능하며
계약서 자체는 재발급되지 않습니다.

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⚠️ 6. 확정일자 등록 시 흔한 실수 TOP 3

❌ 1. 전입신고 없이 확정일자만 등록한 경우
→ 법적으로 보호받지 못할 수 있습니다.
반드시 전입신고 + 확정일자 등록을 같이 진행해야 합니다.

❌ 2. 계약서 사본 제출
→ 원본이 아니면 확정일자 스탬프가 찍히지 않습니다.

❌ 3. 임대인 도장 누락
→ 임대인 서명 또는 도장이 없으면 계약 자체가 무효로 간주됩니다.

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💡 7. 확정일자 등록 후 보증금 보호 절차

확정일자만으로는 완전한 보호가 되지 않습니다.
다음 3단계 절차를 모두 완료해야 보증금 보호 효력이 100% 발생합니다.

단계절차목적

①	임대차계약 체결	계약 법적 효력 발생
②	전입신고 완료	임차인 권리 발생 (대항력)
③	확정일자 등록	보증금 우선변제권 확보

💬 세 단계를 모두 마친 후에는
집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 법원에서 우선 변제받을 권리를 인정받습니다.

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🏁 8. 마무리: 확정일자는 ‘보증금 보호의 시작’

전세사기 피해자 중 상당수가 확정일자를 등록하지 않은 경우입니다.
계약 당일 10분이면 완료되는 절차로 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

2025년 현재, 정부는 확정일자 등록 절차를 간소화해
주민센터·인터넷등기소·전자계약 시스템 어디서든 즉시 처리 가능합니다.

전세계약을 했다면 반드시,

“전입신고와 확정일자 등록은 세트다”
이 원칙을 꼭 기억하세요.

안전한 부동산 거래의 첫걸음은 바로 확정일자 등록입니다.