전세보증금 보호 3단계: 전입신고·확정일자·보증보험 완벽 정리 (2025년 최신판)

전세 계약을 마쳤다고 해서 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아닙니다.
집주인이 바뀌거나 부동산이 경매에 넘어가면,
세입자의 보증금이 위험해질 수 있습니다.

이런 피해를 막기 위해 세입자는 반드시 3단계 절차를 완료해야 합니다.
바로 ① 전입신고, ② 확정일자 등록, ③ 전세보증보험 가입입니다.

이 세 가지만 제대로 해두면,
집이 경매로 넘어가도 보증금을 끝까지 돌려받을 수 있는 법적 보호가 가능합니다.

이번 글에서는 2025년 최신 기준으로
전세보증금 보호 3단계 절차를 완벽히 정리했습니다.

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🏠 1단계: 전입신고 — ‘내 거주 사실을 법적으로 증명하기’

전입신고는 세입자가 실제로 그 집에 거주한다는 사실을
국가가 공식적으로 인정해주는 절차입니다.

전입신고가 완료되어야 **대항력(對抗力)**이 발생합니다.
즉, 집주인이 바뀌더라도
“나는 이 집에 먼저 살고 있다”는 권리를 주장할 수 있게 됩니다.

✅ 전입신고 방법 (2025년 기준)

1️⃣ 가까운 주민센터 방문 또는 정부24(https://www.gov.kr) 접속
2️⃣ 임대차계약서 원본 + 신분증 제출
3️⃣ 거주지 변경 신고 완료 후 ‘전입신고 사실확인서’ 수령

💡 TIP:

• 전입신고는 계약서에 적힌 주소와 정확히 일치해야 합니다.
• ‘전입신고일 = 대항력 발생일’이므로, 계약 직후 바로 신고해야 합니다.

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🧾 2단계: 확정일자 등록 — ‘보증금 우선순위 확보’

전입신고로 대항력을 얻었다면,
이제 확정일자 등록으로 보증금에 우선변제권을 부여해야 합니다.

우선변제권이란, 집이 경매되었을 때
세입자가 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

✅ 확정일자 등록 방법

1️⃣ 임대차계약서 원본 + 신분증 지참
2️⃣ 주민센터 또는 인터넷등기소(iros.go.kr) 방문
3️⃣ 계약서에 확정일자 스탬프 또는 확정일자번호 부여
4️⃣ 수수료: 오프라인 600원 / 전자계약 시 무료

💬 전자계약 시스템을 이용하면 자동으로 확정일자 부여되어 편리합니다.

⚠️ 주의사항

• 전입신고와 확정일자를 같은 날 등록해야 가장 안전합니다.
• 계약서 원본이 아닌 사본으로는 확정일자를 받을 수 없습니다.

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🛡️ 3단계: 전세보증보험 가입 — ‘국가가 내 보증금을 대신 돌려받는 장치’

전입신고와 확정일자를 완료했다면,
이제 **전세보증보험(전세금 반환보증)**으로 실질적인 금전 보호막을 완성해야 합니다.

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우
**HUG(주택도시보증공사)**나 SGI서울보증이 대신 지급해주는 제도입니다.

✅ 가입 조건 (2025년 기준)

구분HUGSGI

가입 가능 대상	전세보증금 7억 이하(수도권 기준)	전세보증금 10억 이하
보증료율	연 0.128%~0.154%	연 0.15% 내외
가입 시기	계약 후 1개월 이내	계약 후 3개월 이내
필수 요건	전입신고 + 확정일자 완료	동일

💡 예시:
보증금 1억 원이라면 연 보증료는 약 13만~15만 원 수준입니다.

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🔹 가입 절차

1️⃣ HUG 또는 SGI 공식 홈페이지 접속
2️⃣ 본인 인증 후 계약정보 입력
3️⃣ 확정일자, 전입신고 완료 여부 확인
4️⃣ 보증료 결제 → 증서 발급

은행을 통해 전세대출을 받은 경우,
대부분 자동 가입 또는 연동형 보증보험이 함께 가입되어 있습니다.
단, 계약 갱신 시 반드시 보증보험 재가입 여부를 확인해야 합니다.

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⚖️ 3단계 모두 완료해야 진짜 보호된다

아래 세 가지 절차가 모두 완료되어야만
보증금이 법적으로 완전히 보호됩니다.

단계절차보호 범위

①	전입신고	대항력 (거주사실 인정)
②	확정일자 등록	우선변제권 확보
③	전세보증보험 가입	실제 금전 보호 (보증금 반환 보장)

💬 즉:
“전입신고 + 확정일자”는 법적 권리,
“전세보증보험”은 실질적 금전적 보호 장치입니다.

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⚠️ 자주 하는 실수 및 주의사항

❌ 1. 확정일자만 받고 전입신고 안 한 경우
→ 대항력이 없으므로 보호 불가.

❌ 2. 보증보험 미가입
→ 법적으로 권리만 있을 뿐, 실제 보증금 반환은 어렵습니다.

❌ 3. 계약 갱신 시 재등록 누락
→ 갱신계약서를 기준으로 확정일자와 보험을 다시 갱신해야 합니다.

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🏁 마무리: 3단계만 지키면 전세보증금 100% 보호 가능

전세사기 피해의 대부분은
‘확정일자 누락’, ‘전입신고 지연’, ‘보증보험 미가입’ 때문입니다.

이 세 가지를 계약 직후 바로 처리하면,
집이 경매에 넘어가더라도 국가가 대신 보증금을 돌려줍니다.

✅ 1단계: 전입신고
✅ 2단계: 확정일자 등록
✅ 3단계: 전세보증보험 가입

2025년 현재, 이 세 절차는 모두 온라인으로 간편하게 처리 가능합니다.
5분의 수고로 수천만 원을 지킬 수 있다면,
오늘 바로 확인해보는 것이 가장 현명한 선택입니다.