부동산 계약서 작성 시 필수 확인 항목 10가지 (2025년 최신판)

부동산 계약은 한 번 서명하면 돌이키기 어렵습니다.
특히 전세사기, 이중계약 등 부동산 관련 분쟁이 늘어난 요즘,
계약서 한 줄의 실수가 수천만 원의 손해로 이어질 수 있습니다.

2025년 현재, 정부가 권장하는 표준 부동산 계약서가 보편화되었지만,
계약 당사자가 직접 꼼꼼히 확인해야 할 항목은 여전히 많습니다.

이번 글에서는 부동산 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 핵심 10가지 항목을
쉽고 명확하게 정리했습니다.

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🏠 1. 계약 당사자 인적사항

계약서의 가장 기본이자 가장 중요한 부분입니다.
**매도인(임대인)**과 **매수인(임차인)**의
이름, 주민등록번호, 주소, 연락처가 실제 신분증과 동일한지 반드시 확인해야 합니다.

💡 TIP:
대리인이 서명하는 경우 위임장과 인감증명서 원본을 반드시 받아야 합니다.

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🧾 2. 부동산의 표시(소유권 정보)

계약 대상 부동산의 주소, 지번, 면적, 구조, 층수 등이
등기부등본과 일치하는지 확인하세요.

📌 확인 방법:

• 인터넷등기소(iros.go.kr) 접속
• 부동산 주소 입력 후 등기부등본 열람
• 소유자명, 근저당권, 전세권 설정 여부 확인

⚠️ 등기부등본의 소유자와 계약서의 임대인이 다르면 전세사기 위험 신호입니다.

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💰 3. 거래금액 및 지급일정

매매든 전세든 계약금·중도금·잔금 지급일과 금액을 명확히 기재해야 합니다.

예시:

• 계약금: 1천만 원 (2025.10.22 지급)
• 중도금: 3천만 원 (2025.11.15 지급)
• 잔금: 1억 원 (2026.1.10 지급)

💡 주의:
계약금 송금 시 계좌 명의가 매도인 본인인지 확인해야 합니다.
대리인 계좌는 절대 송금하지 마세요.

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📜 4. 특약사항

부동산 계약에서 분쟁의 80%는 특약사항 미기재로 발생합니다.

예시로 아래와 같은 내용을 특약에 반드시 포함하세요.

✅ “계약 해제 시 위약금은 계약금의 10%로 한다.”
✅ “잔금일 전까지 등기부상 근저당권 말소를 완료한다.”
✅ “기존 세입자가 잔금일까지 퇴거하지 않으면 계약 무효로 한다.”

💬 특약은 손글씨로 직접 작성하고, 양 당사자 서명이 있어야 효력이 인정됩니다.

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🧭 5. 중개업소 정보 및 책임 명시

공인중개사의 상호명, 등록번호, 대표자, 전화번호가 명시되어 있는지 확인하세요.

계약 후 문제가 생기면
중개업소가 **‘거래 확인·설명서’**로 법적 책임을 져야 합니다.

💡 TIP:
계약서 하단의 “공인중개사 서명 및 날인”란에
도장(또는 공인인증서 서명)이 반드시 포함되어야 합니다.

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🗓️ 6. 잔금 및 인도일 명확화

잔금일과 실제 인도일(입주일)이 다를 수 있습니다.

예시:

• 잔금일: 2026.1.10
• 인도일: 2026.1.15 (열쇠 인수 및 거주 시작일)

💬 날짜가 다르면, **“잔금 지급 후 인도 완료 시점에 효력 발생”**이라는 문구를 특약에 넣어두면 안전합니다.

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🏦 7. 전세자금대출 또는 대출 조건

전세자금대출을 이용할 경우,
대출 미승인 시 계약 해제 가능 여부를 명시해야 분쟁을 피할 수 있습니다.

예시 특약:

“임차인의 전세자금대출이 승인되지 않을 경우, 계약금 전액을 반환한다.”

대출 심사 중 부동산 근저당이 발견되면 거절될 수 있으므로
계약 전 등기부등본 확인은 필수입니다.

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🧾 8. 확정일자 및 전입신고 관련 문구

전세 계약의 경우, 계약서 작성 후
확정일자와 전입신고를 반드시 완료해야 보증금 보호를 받을 수 있습니다.

💡 TIP:
계약서에 “임차인은 계약 후 즉시 확정일자 및 전입신고를 완료한다”는 문구를 포함해두면
법적 분쟁 시 보호받기 용이합니다.

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🔒 9. 부동산 상태 및 하자보수 조항

입주 후 곰팡이, 누수, 수도 누락 등 문제가 발생했을 때를 대비해
“잔금일 기준으로 하자 발생 시 임대인이 보수한다”는 조항을 넣으세요.

특히 신축 또는 리모델링 주택은 **하자보수 기한(통상 6개월)**을 명시해야 합니다.

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⚖️ 10. 위약 및 계약 해제 조항

계약 불이행 시 위약금 및 해제 조건을 명확히 해야 합니다.

📌 예시 조항:

“매수인이 잔금을 기한 내 지급하지 않으면 계약금은 몰수되고,
매도인이 계약을 해제할 경우 계약금의 두 배를 반환한다.”

💬 구두 약속은 효력이 없으므로 반드시 문서로 작성해야 합니다.

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🚨 부동산 계약서 작성 시 자주 하는 실수

1️⃣ 계약서 원본을 중개업소에만 맡기고 사본을 보관하지 않음
→ 반드시 서명 후 원본·사본 각각 1부씩 보관

2️⃣ 중개사 말만 믿고 등기부등본을 직접 확인하지 않음
→ 등기부 상 근저당, 압류, 가압류 여부는 본인이 확인

3️⃣ 계약금 송금 시 계좌 명의 미확인
→ 본인 명의 확인 후 송금, 이체 내역은 증빙용으로 보관

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🏁 마무리: 계약서는 ‘안전장치’, 꼼꼼함이 최고의 보험이다

부동산 계약은 금전 거래이자 법률행위입니다.
따라서 단 한 줄의 누락도 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

✅ 등기부등본 확인
✅ 특약사항 명시
✅ 인적사항 일치
✅ 확정일자 등록

이 4가지만 제대로 지켜도 전세사기나 분쟁의 90%는 예방할 수 있습니다.

2025년 현재, 모든 부동산 계약서는
**정부 표준계약서 양식(국토교통부 제2024-19호)**을 사용하는 것이 가장 안전합니다.
계약서 작성 전 중개업소에 “표준계약서 사용 여부”를 꼭 확인하세요.