부동산 중개수수료 과다 청구 시 환불받는 방법 (2025년 최신판)

아파트 전세나 매매 계약을 마친 뒤
“중개보수(복비)가 생각보다 너무 비싸다” 느껴본 적 있으신가요?

중개사가 제시한 금액이 ‘법정 상한요율’을 초과했다면,
그건 명백한 과다 청구이며 환불을 요구할 수 있습니다.

 

이번 글에서는 2025년 기준 부동산 중개수수료의 법적 상한선과,
과다 청구 시 환불받는 구체적 절차를 정리했습니다.

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🏠 1. 부동산 중개수수료의 법적 근거

부동산 중개보수는 「공인중개사법 시행규칙」 제20조에 따라
국토교통부가 정한 법정 상한요율표를 넘을 수 없습니다.

 

즉, 중개사는 거래금액에 따라 정해진 비율 이내에서만 수수료를 받을 수 있습니다.
이를 초과하면 부당이득에 해당하며, 환불 및 행정처분 대상이 됩니다.

 

💬 한 줄 요약:
“중개수수료는 협의로 정하되, 법정 상한선을 넘어서는 청구는 불법이다.”

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📊 2. 2025년 기준 중개수수료 상한요율표

국토교통부 고시(2021년 개편 이후 2025년까지 동일 기준)

▶ 매매 거래

거래금액 구간상한요율(%)예시

5천만 원 미만	0.6%	5천만 × 0.6% = 30만 원
5천만 ~ 2억 미만	0.5%	1억 × 0.5% = 50만 원
2억 ~ 6억 미만	0.4%	5억 × 0.4% = 200만 원
6억 ~ 9억 미만	0.5%	8억 × 0.5% = 400만 원
9억 이상	0.9% 이내 (협의)	10억 × 0.9% = 900만 원 (상한)

▶ 전세 거래

보증금 구간상한요율(%)예시

5천만 원 미만	0.5%	25만 원
5천만 ~ 1억 미만	0.4%	36만 원
1억 ~ 3억 미만	0.3%	90만 원
3억 ~ 6억 미만	0.4%	200만 원
6억 이상	0.8% 이내 (협의)	7억 × 0.8% = 560만 원 (상한)

💡 핵심 포인트:
중개사가 제시한 금액이 위 표보다 많다면, 그 부분은 과다 청구입니다.

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⚠️ 3. 과다 청구의 대표적인 사례

1. **“복비는 다 이렇게 받아요”**라며 상한 초과 금액 요구
2. 카드 결제 수수료를 별도로 부과
3. 월세 거래에서 ‘환산금액’ 대신 월세×100을 초과 적용
4. 임차인·임대인 모두에게 상한선 이상 금액을 각각 청구
5. 계약 불발에도 “일 처리했다”며 중개료 전액 요구

💬 이런 행위는 모두 공인중개사법 위반에 해당합니다.

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🧾 4. 중개수수료 과다 청구 여부 확인 방법

가장 간단한 방법은
국토교통부의 공식 **‘부동산 중개보수 계산기’**를 이용하는 것입니다.

🔗 중개보수 계산기 바로가기 (국토교통부 실거래가 공개시스템)

 

거래유형(매매, 전세, 월세), 금액을 입력하면
법정 상한요율 기준으로 자동 계산됩니다.

 

💡 계산 결과보다 많이 청구됐다면, 과다 청구입니다.

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💰 5. 과다 청구 시 환불받는 절차

중개보수를 과하게 냈다면, 아래 절차를 순서대로 진행하세요.

✅ Step 1. 중개사무소와 직접 협의

• 영수증 및 계산서 기준으로 요율을 비교하여
  “법정 상한요율 초과분 환불 요청”을 공식적으로 제기합니다.
• 법 근거를 명시하면 대부분의 중개사는 협의에 응합니다.

📄 예시 문장
“공인중개사법 시행규칙 제20조에 따라 상한요율 초과분 환불을 요청드립니다.”

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✅ Step 2. 관할 구청 부동산관리과에 신고

협의가 불가능하거나 환불 거부 시,
거래 지역 **시·군·구청 부동산관리과(또는 거래질서팀)**에 신고하세요.

• 증빙자료: 계약서, 영수증, 입금내역, 문자 대화 캡처 등
• 신고 방법: 방문 접수 또는 국민신문고(www.epeople.go.kr) 온라인 민원 접수

💬 지자체는 위법 여부를 조사하고,
과다 청구 확인 시 **환불 권고 또는 행정처분(과태료, 자격정지)**을 내릴 수 있습니다.

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✅ Step 3. 한국공인중개사협회 분쟁조정 신청

• 협회에서는 **‘중개보수 분쟁조정위원회’**를 운영 중입니다.
• 서류 검토 후 조정 합의 또는 공식 판단을 내려줍니다.
• 전화: ☎ 02-3486-6600 / 홈페이지: www.kar.or.kr

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✅ Step 4. 민사소송 제기 (필요 시)

끝까지 환불이 이뤄지지 않는다면
소액사건심판제도를 활용해 법원에 청구할 수 있습니다.

📄 소액사건 기준: 3,000만 원 이하 금액
소송 비용이 적고, 변호사 없이도 신청 가능합니다.

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📚 6. 실제 환불 성공 사례

📌 사례 ① (서울 서초구, 2024년)
전세 계약 3억 원 → 중개사가 180만 원 청구
상한요율(0.3%)은 90만 원이므로 과다 청구 90만 원 환불
→ 구청 신고 후 중개업자 자격정지 1개월

📌 사례 ② (부산 해운대구, 2023년)
매매 9억 원, 0.9% 요율 적용이라며 900만 원 청구
실제 계약금액은 8.5억 원으로 0.5% 적용 대상
→ 환불 조정 통해 475만 원 환급

💬 대부분의 환불 사례는 지자체 신고 후 2~4주 내 해결되었습니다.

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🧩 7. 중개수수료 과다 청구를 예방하는 방법

✅ 계약 전 요율표 확인 및 협의
→ 중개 계약 시 요율표를 요청하고 상한선 이내로 합의

✅ 계산서·영수증 필수 보관
→ 추후 분쟁 시 중요한 증거

✅ 거래금액 기준 명확히 확인
→ 중개사는 종종 “잔금 기준”으로 계산하는 경우가 있으므로 주의

✅ 국토부 계산기 미리 활용
→ 예상 복비를 알고 가면 협상에 유리

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⚖️ 8. 법적 근거 요약 (2025년 기준)

항목내용

관련 법령	공인중개사법 제33조, 시행규칙 제20조
법정 상한요율	국토교통부 고시(2021-공고 제523호)
위반 시 제재	환불 명령 + 과태료 또는 자격정지
관할 기관	관할 시·군·구청 부동산관리과 / 국토교통부

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🏁 9. 마무리: 과다 청구는 ‘협상’이 아니라 ‘환불 사유’

중개보수는 협의 가능하되, 법적 상한을 초과한 금액은 명백한 위법 청구입니다.
감정적으로 대응하기보다,
법 조항과 증빙자료를 갖추어 공식 절차로 환불 요구하는 것이 가장 현명합니다.

📌 핵심 요약

• 2025년에도 중개수수료 상한요율은 동일
• 상한선 초과 시 환불 가능
• 협의 → 구청 신고 → 협회 조정 → 소송 순으로 진행
• 증거(영수증·계약서) 확보가 핵심

💬 한 줄 정리:
“법정 요율을 초과한 복비는 협의 대상이 아니라, 환불 대상이다.”