전세계약 취소 시 중개수수료 분쟁 발생 해결 방법 (2025년 최신 가이드)

전세계약을 진행하다 보면
대출 문제, 집 하자, 임대인 사정 등으로 인해 계약을 취소해야 하는 상황이 생기기도 합니다.

이때 가장 자주 발생하는 분쟁이 바로

“계약을 취소했는데, 중개수수료를 내야 하나요?”

입니다.

이번 글에서는 2025년 기준 부동산 중개수수료 환불·지급 기준과
분쟁 발생 시 합리적으로 해결하는 방법을 구체적으로 정리했습니다.

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🏠 1. 전세계약 취소 시 중개수수료는 무조건 내야 할까?

정답은 **“상황에 따라 다르다”**입니다.

부동산 중개수수료는 단순히 ‘계약서 작성비용’이 아니라

거래가 성사된 경우에만 지급되는 보수입니다.

즉, 계약이 ‘성사되지 않았다면’ 원칙적으로 중개수수료를 지급하지 않아도 됩니다.

다만, 계약이 일부라도 체결되었거나
중개사가 실질적인 중개 행위를 완료했다면
일정 부분의 보수를 청구할 수 있는 예외가 존재합니다.

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⚖️ 2. 중개수수료 지급 의무가 발생하는 경우

아래 상황에 해당한다면 중개보수 지급 의무가 인정됩니다.

✅ 계약서 작성이 완료된 경우

• 계약금이 일부라도 지급되었고, 임차인과 임대인 서명이 완료되었다면
  → 중개 행위가 완료된 것으로 간주됩니다.

✅ 계약 체결 후 임차인 단독 변심으로 취소한 경우

• 세입자의 사정(대출 거절 외 개인 사유 등)으로 계약을 파기했다면
  → 계약금을 포기해야 하며, 중개보수도 전액 또는 일부 부담 가능

✅ 중개사가 모든 절차를 마쳤는데 거래만 무산된 경우

• 예: 집 하자나 임대인 사유 외에 단순한 마음 변심일 때
  → 중개업자는 일정 금액의 ‘업무보수’를 청구할 수 있습니다.

💬 요약하면, 계약의 취소 원인이 누구에게 있느냐가 가장 중요합니다.

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🧾 3. 중개수수료 환불 또는 면제 가능한 사례

반대로, 아래와 같은 경우에는 수수료를 내지 않거나 환불받을 수 있습니다.

❎ 임대인 귀책 사유로 계약이 해제된 경우

• 임대인이 등기부상 소유자가 아니거나, 근저당·경매 등 문제로 계약 진행 불가
  → 중개보수 지급 의무 없음

❎ 대출 불가로 계약이 이행 불가능한 경우 (임차인 과실 아님)

• 전세자금대출 심사 거절로 계약이 불가능해진 경우
  → ‘거래 불성사’로 인정되어 수수료 지급 면제 가능

❎ 계약 체결 전 단순 문의 또는 중개사무소 방문만 한 경우

• 단순 매물 탐색만 했다면 중개수수료 발생 X

❎ 중개사 과실로 계약 무효가 된 경우

• 허위매물, 잘못된 정보 제공, 등기권리 확인 미흡 등
  → 오히려 손해배상 청구 가능

💡 포인트:
계약이 ‘유효하게 성립하지 않았다면’ 수수료를 지급할 의무가 없습니다.

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📋 4. 분쟁 발생 시 반드시 챙겨야 할 증거 자료

중개수수료 분쟁은 증거 싸움입니다.
아래 자료를 확보하면 해결이 훨씬 수월합니다.

📄 필수 증빙 자료

• 계약서 또는 가계약서 사본
• 계약금 입금 내역 (계좌이체 기록)
• 중개사가 주고받은 문자·카카오톡 대화 내용
• 대출 거절 통보서 또는 임대인 문제 증빙자료
• 중개보수 영수증 또는 계산서

💬 중개사가 ‘계약 체결이 완료됐다’고 주장할 때,
계약서 서명일이나 입금 날짜가 매우 중요한 근거가 됩니다.

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🧭 5. 합리적인 분쟁 해결 절차

✅ Step 1. 중개사무소와 1차 협의

계약 취소 사유를 명확히 설명하고
법정 근거(공인중개사법 시행규칙 제20조 등)를 인용해
중개수수료 환불 여부를 협의하세요.

💬 대부분의 사무소는 명확한 근거 제시 시 일부 환불 또는 감면에 응합니다.

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✅ Step 2. 지방자치단체 부동산관리과 신고

협의가 불가능하다면
거래 지역 관할 시·군·구청 부동산관리과에 민원을 제기합니다.

📍 접수 방법

• 정부민원포털 국민신문고(www.epeople.go.kr)
• 방문 접수 (구청 부동산거래질서팀)

지자체는 공인중개사법 위반 여부를 조사하고,
과다 청구 또는 부당 청구가 확인되면 행정처분을 내릴 수 있습니다.

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✅ Step 3. 한국소비자원 또는 한국공인중개사협회 분쟁조정 신청

• 한국소비자원: 소비자분쟁조정위원회 접수 (www.kca.go.kr)
• 공인중개사협회: 분쟁조정위원회 운영 중

💡 이 단계에서 중개보수 과다 청구금 환불 사례가 많습니다.

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⚠️ 6. 자주 발생하는 오해와 잘못된 사례

❌ “계약서 썼으니까 무조건 수수료 내야 한다”
→ 계약이 무효 또는 해제 사유가 명백하면 지급 의무 없음

❌ “가계약금만 걸었어도 중개수수료 내야 한다”
→ 가계약만으로는 거래 성사로 인정되지 않음

❌ “대출이 안 돼도 세입자 책임이다”
→ 대출 거절은 ‘임차인 책임 아님’으로 판단되는 경우 다수

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💰 7. 실제 사례로 보는 중개보수 분쟁 판례 요약

📌 사례 ① (서울남부지법, 2023)
세입자가 대출 거절로 전세계약 해제 → 중개수수료 청구소송에서
법원은 “대출 불가로 계약 이행이 불가능하므로 거래 불성사로 봄”
→ 임차인 승소 (수수료 지급 의무 없음)

📌 사례 ② (부산지법, 2024)
임차인이 단순 변심으로 계약 해제 → 중개인은 업무 완료로 수수료 청구 가능
→ 중개업자 일부 승소 (50% 지급 판결)

💡 핵심은 계약 불성사의 귀책 주체가 누구인가입니다.

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🧾 8. 중개수수료 관련 법적 기준 요약 (2025년 기준)

구분법적 근거주요 내용

법률	공인중개사법 제33조	중개보수는 거래 성립 시에만 청구 가능
시행규칙	제20조	보수는 상한요율 이내에서 협의 가능
국토교통부 유권해석	2024-부동산정책과-2912	계약 불성사는 수수료 청구 불가로 해석

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🏁 9. 마무리: 감정이 아닌 ‘근거’로 해결하라

전세계약이 취소되면 감정싸움으로 번지기 쉽지만,
법적 기준과 증거를 갖추면 대부분 합리적으로 해결할 수 있습니다.

📌 핵심 요약

• 계약 불성사 원인이 임대인에게 있으면 수수료 면제
• 단순 변심이라면 일부 또는 전액 지급 가능
• 분쟁 시 구청 부동산관리과 또는 소비자원에 신고

💬 한 줄 정리:
“계약이 취소돼도 근거만 있으면, 중개수수료는 돌려받을 수 있다.”