전세·매매 전 반드시 확인해야 할 체크포인트
빌라를 알아볼 때 가장 주의해야 할 요소 중 하나가 바로 불법 건축물 여부입니다. 겉보기에는 멀쩡해 보여도, 서류상 불법으로 분류된 건물은 대출 제한, 전세보증보험 가입 불가, 향후 매도 어려움 등 다양한 문제를 일으킬 수 있습니다. 이번 글에서는 빌라 불법 건축물을 사전에 구별하는 방법을 단계별로 정리해보겠습니다.
불법 건축물이란?
불법 건축물이란 건축 허가를 받지 않았거나, 허가받은 내용과 다르게 증축·변경된 건물을 말합니다. 대표적으로 베란다 확장, 다락방 설치, 옥상방 증축 등이 이에 해당할 수 있습니다. 중요한 점은 실사용 여부와 상관없이 서류 기준으로 판단된다는 것입니다.
1단계: 건축물대장으로 불법 여부 확인하기
빌라 불법 건축물 확인의 핵심은 건축물대장입니다.
건축물대장에서 확인할 부분
- 위반건축물 표시 여부
→ ‘위반건축물’ 문구가 있으면 불법 건축물 가능성 높음 - 용도 확인
→ 다세대주택인지, 단독주택인지 확인 - 층수·면적
→ 실제 구조와 대장상 정보가 일치하는지 비교
※ 건축물대장은 정부24에서 무료 발급 가능합니다.
2단계: 실제 구조와 서류 비교하기
현장을 방문했을 때는 서류와 실제 구조를 반드시 비교해야 합니다.
주의 깊게 볼 구조
- 베란다를 방으로 확장한 구조
- 다락방이 있는데 대장에 없는 경우
- 옥상에 별도 공간이 있는 경우
- 주차장 일부를 창고나 방으로 사용
이 중 하나라도 해당한다면 불법 증축 가능성을 의심해봐야 합니다.
3단계: 중개사 말만 믿지 않기
“다들 이렇게 사용해요”, “문제 된 적 없어요”라는 말은 법적 효력이 없습니다.
불법 건축물은 시간이 지나도 합법이 되지 않는 경우가 많고,
- 대출 제한
- 전세보증보험 가입 거절
- 매도 시 감가
로 이어질 수 있습니다.
불법 건축물 주요 유형 정리
| 베란다 확장 | 확장 후 방 사용 | 대출·보증 제한 |
| 다락 증축 | 면적 미기재 | 위반 건축 |
| 옥상 증축 | 옥탑방 설치 | 철거 명령 가능 |
| 주차장 변경 | 창고·방 사용 | 과태료 부과 |
빌라 계약 전 불법 건축물 체크리스트
| 건축물대장 위반 표시 | ☐ |
| 실제 구조와 대장 일치 | ☐ |
| 다락·확장 공간 존재 | ☐ |
| 전세보증보험 가능 여부 | ☐ |
| 대출 가능 여부 | ☐ |
→ 하나라도 문제가 있다면 계약 전 재검토가 필요합니다.
불법 건축물, 무조건 피해야 할까?
불법 건축물이라고 해서 모두 위험한 것은 아니지만, 초보자에게는 리스크가 큽니다. 특히 실거주 목적이거나 전세 보증금을 보호해야 하는 상황이라면, 불법 건축물은 가급적 피하는 것이 안전합니다. 경험이 쌓이기 전까지는 서류상 깨끗한 빌라를 선택하는 것이 기본 전략입니다.
마무리
빌라 불법 건축물은 겉모습만 보고는 알기 어렵습니다. 하지만 건축물대장 확인과 구조 비교만 습관화해도 대부분의 위험은 피할 수 있습니다. 계약 전 서류 확인은 선택이 아니라 필수입니다. 안전한 실거주와 후회 없는 부동산 선택을 위해, 반드시 한 번 더 확인하세요.
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